Deudas en Gastos Comunes

Deudas en Gastos Comunes

Deudas en Gastos Comunes

El cómo proceder en caso que un copropietario se encuentre atrasado en su obligación de pagar los gastos comunes, está regulado en la ley de copropiedad inmobiliaria N° 19.537 y otras normas relacionadas. A continuación, resolveré algunas preguntas sobre este tema:

1. ¿Qué medios de presión tiene el administrador de la comunidad de copropietarios, para que se pague lo que adeuda por gastos comunes?

En primer lugar, cabe hacer presente, que cualquier medida de presión que se utilice para el cobro de los gastos comunes, tiene que estar en el reglamento de copropiedad. Los más comunes son la aplicación de multa, intereses y corte de suministro eléctrico.

Para proceder con el corte de suministro eléctrico, se tiene que cumplir con los siguientes requisitos que dispone la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, siendo estos los siguientes:

• Tiene que estar expresamente contemplado en el reglamento de copropiedad, que el administrador estará facultado para cortar el suministro eléctrico. A su vez, tiene que ser autorizado por el comité de administración de la comunidad.

• Se puede proceder con esta medida de presión, cuando el copropietario deba tres o más meses de gastos comunes, sean continuos o discontinuos.

• Hay comunidades en la que se puede acceder a esta medida de presión, sin necesidad de solicitar el corte de electricidad a la empresa proveedora, pero en caso de ser necesario recurrir a ésta, se tiene que hacer por escrito y con la autorización del Comité antes mencionado.

2. ¿Se puede cortar el suministro de agua potable, agua caliente o gas? ¿Se puede impedir a un copropietario el acceso a un lugar común por tener deudas en gastos comunes? ¿Se puede publicar un listado con los copropietarios morosos?

A todas las preguntas recién planteadas, la respuesta es No, cualquiera de estos actos es ilegal, pudiendo el afectado presentar un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones respectiva, ya que estos tipos de presión vulneran los derechos fundamentales contemplado en la Constitución Política de la República de Chile.

3. ¿Quién es el responsable final de pagar los gastos comunes?

La ley de copropiedad inmobiliaria es clara en esto, señalando que los propietarios de los inmuebles son los responsables de los gastos comunes, incluso si estos se hubieran generado antes de tener la calidad de dueño.

Por esto, es recomendable que antes de adquirir un inmueble que está acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria, se le solicite al administrador de la comunidad, un certificado que acredite que los gastos comunes se encuentran al día.

Asimismo, teniendo en consideración lo anterior, cabe hacer presente que comúnmente en los contratos de arriendo, quien asume la obligación de pagar los gastos comunes es el arrendatario, siendo esto un riesgo para el propietario del inmueble arrendado, ya que es el único responsable de cumplir con dicha obligación de cara a la comunidad. Por este motivo, en algunas oportunidades, los dueños de las propiedades incluyen en el canon de arriendo el valor de los gastos comunes, para así evitar atrasos y problemas.

4. ¿Están eximidos del pago de gastos comunes o tienen derecho a una rebaja en éstos, los propietarios que no están usando la propiedad o bien por no usar un espacio común en particular, como, por ejemplo, la piscina, gimnasio, etc.?

La norma de Copropiedad señala expresamente que el hecho de que algún copropietario no haga uso efectivo de algún determinado servicio o bien común, o de que su propiedad permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime en caso alguno de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.

5. ¿Se pueden iniciar juicios de cobranza por el no pago de los gastos comunes? ¿cuáles son los requisitos?

Sí, se pueden cobrar judicialmente.

El cobro de gastos comunes se rige por las reglas del juicio ejecutivo y se realiza ante los Juzgados de Letra en lo Civil respectivo, según lo establece la misma Ley.

Es el administrador, en su calidad de representante del condominio, quien debe ejercer la acción, y es siempre en contra del propietario del inmueble.

Para realizar el cobro de los gastos comunes adeudados, se debe contar con los siguientes documentos:

1-. La copia del acta de la asamblea en la que se acuerdan los gastos comunes. La que debe estar válidamente celebrada y autorizada tanto por el Comité de la Administración, y en su defecto por el administrador.

2-. Los avisos de cobros de gastos comunes, firmados por el administrador.
Las deudas por gastos comunes gozan de mérito ejecutivo, por lo tanto, se puede ir directo al cobro, al igual que un pagaré firmado ante notario, una sentencia de un tribunal, un finiquito laboral debidamente firmado, etc.

6. ¿Cuál es la forma más efectiva de cobrar los gastos comunes, cuando estos se han acumulado, llegando a una cifra importante?

Los gastos comunes son deudas que tienen mérito ejecutivo, pudiendo en algunos casos pedirle la quiebra al propietario del inmueble. Es una medida de presión muy efectiva, ya que, si no paga o presenta una propuesta de pago, cae en un Procedimiento de Liquidación (Quiebra), perdiendo todo lo que tiene, incluso la propiedad misma.

7. ¿Qué se puede hacer si el dueño de la propiedad se acoge al Procedimiento de Liquidación Concursal y/o le van a rematar su propiedad?

La deuda por los gastos comunes forma parte del pasivo del propietario del inmueble, por lo tanto, en caso de presentarse alguna de las situaciones señaladas en la pregunta, se tiene que proceder de la siguiente manera:

En el caso de un Procedimiento Concursal de Liquidación, se debe verificar la deuda por gastos comunes en el procedimiento judicial, para que una vez que se remate los bienes (el inmueble, principalmente) se pague de acuerdo con la preferencia que dispone la ley.

En caso de que el remate se realice por un juicio ejecutivo, el administrador de la comunidad podrá presentar una tercería de prelación, para que se pague con la preferencia que corresponde.

Las deudas por gastos comunes gozarán de un privilegio de cuarta clases, pagándose antes que las remuneraciones y deudas en cotizaciones previsionales de algún trabajador subordinado al propietario o acreedores hipotecarios.

Ahora bien, no tiene mucho sentido verificar en el procedimiento de Liquidación, ya que estará obligado a pagar, quien se adjudique la propiedad en el remate o en una venta directa, ya que la ley señala expresamente que el responsable de pagar los gastos comunes es el propietario, aun respecto de los devengados antes de su adquisición, independiente a las acciones legales que pueda ejercer en contra del propietario anterior.

8. ¿Qué puede hacer el dueño de una propiedad, si el arrendatario del inmueble se acoge al Procedimiento de Liquidación Concursal?

Hay que hacer presente, que lo que se adeuda por arriendo, no tiene ninguna preferencia de pago en el procedimiento concursal, pudiendo obtener con seguridad el certificado de incobrabilidad, lo que es útil cuando quien es el dueño es una empresa.

Cuando quien arrienda es una empresa, es recomendable que en el contrato de arriendo, el representante legal o socio de la arrendataria, se constituya como aval o codeudor solidario. Esto protegerá al dueño del inmueble, en el caso en que la empresa que es la arrendataria decida someterse a un Procedimiento de Liquidación (Quiebra), pudiendo el propietario del inmueble demandar al aval o codeudor del contrato de arriendo, por los meses no pagados, los gastos comunes que dejo pendiente de pago y cualquier incumplimiento del contrato.

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