Ver PDF / Promulgación / 7 de julio de 2022
El 30 de junio de 2022, se publicó en el Diario Oficial la Ley Nº21.461, la que viene a modificar la Ley N°18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, junto a modificar algunas normas del Código de Procedimiento Civil.
Esta modificación legal permite ahora dos alternativas de solución para recuperar un inmueble de un deudor moroso:
1) Solicitar una medida precautoria de restitución anticipado del inmueble arrendado.
2) Someterse a un procedimiento judicial más rápido (“procedimiento monitorio”), para el cobro de las rentas y el desalojo de los arrendatarios morosos.
Esto se tramita ante los juzgados civiles de la ciudad donde se encuentra el inmueble arrendado, que a su vez es el domicilio del deudor, salvo que el contrato de arriendo se haya acordado una jurisdicción distinta.
Ponemos a disposición del público un resumen explicativo de los cambios más relevantes, desarrollando cada una de las alternativas sobre la base de preguntas y respuestas.
¿En qué consiste esta medida precautoria de restitución de inmueble?
Es una nueva facultad que tiene el arrendador, que ha demandado la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, de solicitar al juez la restitución inmediata del inmueble.
¿Cuáles son los requisitos para pedir la restitución inmediata del inmueble?
-Que exista una demanda de terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado.
-Que el arrendatario haya destruido parcialmente el inmueble o que este haya quedado inutilizado para su uso, como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.
¿Qué requisitos se pide al arrendador para que se le conceda la medida precautoria de restitución?
-Deberá acreditar que el inmueble se encuentra destruido o que ha quedado inutilizado, junto a una presunción grave del derecho que se reclama.
-Además, el juez podrá pedir una garantía al demandante, en el caso que la sentencia se dicte a favor del arrendatario.
¿En qué consiste el nuevo procedimiento de arrendamiento?
-Es un procedimiento monitorio, es decir una acción civil, rápida y fácil, por el cual se busca el pago de la renta de arrendamiento y la restitución del inmueble, en caso de que el arrendatario no pague.
¿Qué datos debe contener la demanda?
-El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
-Los datos del inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes que se adeudan, junto a una narración precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas.
¿Qué puede hacer el arrendatario frente a una demanda por pago de las rentas de arrendamiento y la restitución del inmueble?
En un plazo de 10 días corrido, el arrendatario podrá:
-Pagar las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, con intereses y reajuste, inclusos las deudas devengadas después de la presentación de la demanda y/o
-Oponer excepciones y/o contestar la demanda con oposición total o parcial.
¿Qué ocurre si el arrendatario no paga lo que adeuda, no comparece o no contesta la demanda dentro de plazo?
El tribunal lo condenará al pago de la obligación reclamada y dispondrá el desalojo, de él o de los ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a 10 días
¿Se puede apelar a la resolución del tribunal de primera instancia?
En este caso hay que distinguir:
-Si el tribunal declara inadmisible la demanda monitoria presentada por el arrendador, no se podrá presentar ningún recurso, salvo el de reposición, el cual será resuelto por el mismo tribunal.
-En el caso de que exista oposición del arrendatario a la demanda del arrendador, lo que resuelva el juez sólo será apelable, y en el solo efecto devolutivo, lo que quiere decir, que no se paraliza el procedimiento en el tribunal civil, donde se conoce del juicio.
¿Cómo se calcula la renta de arriendo, si no hay contrato por escrito?
Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.
Contacto
Pedro Eguiguren
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